在涉及集体建设用地长期租赁合同纠纷中，当合同因租赁期限超过法定二十年而被认定部分无效后，承租方继续占用场地所应支付的费用标准应如何确定，是司法实践中的常见争议问题。究竟是机械采纳市场评估价，还是尊重当事人的历史约定与履约现实，往往直接关系到企业的重大经济利益与交易秩序的稳定。

近日，本所林惠业律师团队代理的一宗租赁期限为25年的村集体土地租赁合同纠纷案，经二审审理获得改判。该案在一审法院采纳司法评估意见并判决按照评估结果的50%认定占用费的不利局面下，代理人成功在二审阶段逆转判决结果，说服法院改判按照租赁合同约定的标准（仅为原市场评估价的约12%）计算占用费，为客户避免了数百万元的经济损失。

一、案情回溯：一份“20+5”年的租地合同与巨额投资 

2001年，广州市某村经济社与某公司签订《租地使用合同》，约定：租期20年，自2001年5月至2021年5月。合同同时约定，期满后，考虑到承租人投资回报，同意“在原有条件不变的情况下”续租五年。租赁期间，承租人投入巨额资金，在涉案集体土地上自行建设了厂房、水电等配套设施，形成了相当规模的经营物业。二十年间，双方一直按合同约定的月租金标准顺利履行。

 2021年5月，20年租期届满，承租人基于合同中的续租条款，认为其有权续租至2026年，故继续占用涉案场地并按原合同标准支付费用。某村经济社多次要求涨价未果后，提出续租条款违反《中华人民共和国民法典》第705条关于“租赁期限不得超过二十年”的强制性规定，主张租赁关系已于2021年5月15日终止，某公司属无权占有。遂于2024年诉至法院，要求某公司及其唯一股东王某返还土地及地上建筑物，并申请司法鉴定，要求按照市场评估价支付自2021年5月16日起的场地占用费、垃圾费及违约金。

 一审阶段，法院准予某村经济社的申请，启动了司法鉴定程序。司法鉴定机构出具的评估报告认为，涉案场地的市场月租金金额高达原合同约定租金标准的10倍。

 本所律师接受客户委托时，一审法院已委托评估公司出具评估报告，并已完成了第一次开庭审理，评估结论已进入庭审视野。面对已形成的鉴定结论，本所律师并未被动接受，而是迅速梳理案情，围绕评估报告的客观性与公平性展开大量、深入的论述。一审法院最终未采纳评估报告提出的全额市场租金标准，而是判决承租人按评估价的百分之五十支付占用费。这一结果显著降低了客户的费用负担。

 二、诉讼策略重构：从效力之争转向占用费标准的公平性论证

一审判决出具后，承租人及代理律师均认为一审判决占用费标准过高，提起了二审程序。在二审程序中，本所林惠业律师团队迅速调整诉讼策略：在坚持主张，集体建设用地使用权出租应参照国有建设用地最高年限规定、25年租期符合土地管理法精神、合同有效的同时，将二审的辩论重心从“合同效力之争”果断转向“如何公平确定占用费标准”这一更具操作性和说服力的战场。团队构建了层次分明的论证体系：

 首先，坚持约定优先，尊重当事人意思自治。即便法院认定合同中关于续租5年的条款无效，但争议时间段（2021年5月起）仍在双方缔约时预期的25年租赁周期内。合同第十条明确“原有条件不变”，当然包含了租金标准这一核心商业条件。因此，合同约定的租金标准作为核心条件应予沿用。无论法院对合同效力作何认定，在确定使用对价时，双方约定的租金标准是首要参考依据。

 其次，剖析并质疑评估报告的合理性与可采性。代理人指出，评估报告所依据的“市场租金”是在假设土地直接投入租赁市场的理论状态下得出的。但本案中，场地现有建筑、设施均由承租人持续投资建设形成，评估机构将“重置成本”纳入租金测算，实质上要求承租人为自己投资塑造的价值再次付费，显失公平。

 最后，强调公平原则与信赖利益保护。承租人基于对25年经营周期的信赖，持续投入巨额资金。若在双方预期的租赁周期内，骤然适用远超合同标准10倍的市场租金，将严重损害承租人的合理预期，导致利益失衡，严重损害市场主体的投资安全感。根据《民法典》第六条公平原则，司法裁判应当保护此种基于长期履约形成的正当信赖利益，继续适用原合同租金标准才是最公平的安排。

 三、裁判结果 

二审法院经审理，全面采纳了本所律师的代理意见。法院判决在维持合同超期部分无效、承租人应返还场地认定的同时，对占用费标准作出了根本性改判。法院认为，虽然合同部分无效，但双方对于期满后使用费的计算标准曾有明确约定，该约定是双方的真实意思表示，可作为确定占用费标准的依据。最终，二审法院撤销了一审关于占用费的判决，改判承租人按原合同约定的月租金标准支付2021年5月之后的场地占用费。这一改判结果实现了极佳的经济减损效果，减损比例约为原告主张金额的90%。

 四、结语 

本案的终审结果，为“长租投入型”集体土地租赁纠纷提供了重要的裁判参照。在涉及因租赁期限超长而导致合同部分无效的纠纷时，对于无效后占用费标准的认定，不应简单、机械地依赖市场评估报告，应当综合考量原合同约定、承租方的实际投入、双方长期履行的历史状况、长期投资安全与合理信赖，以及诚实信用与公平原则，实现法律效果与社会效果的统一。 

本案的成功逆转，不仅在于为客户挽回了重大经济损失，更通过专业的诉讼策略，推动了司法实践在复杂商事纠纷中更为精细化的利益衡量与价值判断，充分展现了本所律师在处理复杂商事纠纷领域的专业素养和卓越的实战能力。